La compraventa de una vivienda es la inversión más importante en la vida de la mayoría de los ciudadanos, por lo que te mostramos los 12 pasos que debes seguir para llevar a cabo esta operación con éxito. Entre las recomendaciones que ofrece el Consejo General del Notariado, debes comprobar si la vivienda tiene deudas comunitarias.
- Antes de firmar la escritura pública de compraventa de la vivienda, los notarios recuerdan que se suele redactar un contrato privado entre el comprador y el vendedor que debe contemplar cuestiones importantes como:
1.- Quién firma por la parte vendedora: cuando un promotor vende, firma el administrador o apoderado de la empresa. Si es una venta entre particulares, deben firmar todos los propietarios, y si es una comunidad o vivienda familiar, los dos cónyuges.
2.- Estado de cargas de la vivienda: es imprescindible comprobar si la vivienda está libre de cargas, si tiene una hipoteca, si hay gravámenes sobre ella o si existe alguna limitación en los estatutos de la comunidad de propietarios. Puedes solicitar una nota simple informativa directamente en el registro de la propiedad o hacerlo a través de una notaría. A veces hay que pedir al ayuntamiento un certificado de legalidad urbanística por si hay algún tipo de afectación que no aparezca en el registro de la propiedad.
3.- Cuotas de la comunidad de propietarios: antes de la compra asegúrese de que la vivienda está al corriente de pagos y gastos, ya que en determinados casos la ley obliga al comprador a hacerse cargo de los mismos.
4.- Precio: el precio y la forma de pago deben estar claramente determinados. No acepte la fijación de un precio inferior al real ni pague cantidades que no estén documentadas. Esto es contrario a la ley y puede perjudicarle.
5.- Fianza: en el momento de la firma del contrato privado se suele entregar una cantidad como parte del pago del precio total o "señal" -conocida como arras- que vincula a ambas partes. Las más comunes son las penitenciales, que permiten desistir del contrato antes de firmar la escritura. Si es el comprador quien anula el acuerdo, perderá la cantidad entregada, mientras que si lo hace el vendedor, tendrá que devolver el doble de lo recibido.
6.- Gastos de compraventa: si las partes no pactan nada, o si indican en el contrato que es "según ley", se aplicará la legislación de Andalucía. No obstante, en el documento privado se suele pactar quién corre con los gastos, incluso que todos los paga el comprador, excepto el impuesto de plusvalía que por ley corresponde al vendedor. Si un promotor vende, el comprador tiene prohibido asumir los gastos que por ley debe pagar el vendedor.
- La escritura pública de la venta de la vivienda no es obligatoria, salvo que se contrate una hipoteca, pero la gran mayoría de los ciudadanos optan por acudir al notario para hacerlo por su seguridad jurídica.
7.- La escritura pública es fiable: los otorgantes de una compraventa declaran ante notario su voluntad de comprar y vender y las condiciones de la venta. El notario, funcionario público, da fe o autenticidad a estas declaraciones en la escritura para que ninguna de las partes pueda negar a la otra lo que ha declarado. La escritura pública es una prueba privilegiada ante los tribunales.
8.- La escritura pública aporta seguridad jurídica: el notario no se limita a dar fe. Su actuación profesional aporta seguridad jurídica al comprobar y verificar que los aspectos incluidos en el documento privado se ajustan a la ley.
9.- En el acto de la firma de la escritura pública, el notario, entre otras cosas, 1) verifica la identidad, capacidad y legitimidad del vendedor y del comprador; 2) expone el estado de las cargas que pesan sobre la vivienda; 3) confirma el pago de los gastos de comunidad, o 4) solicita el justificante de pago del impuesto sobre bienes inmuebles (IBI).
10.- Certificado energético: también es requisito imprescindible presentar el certificado energético a la firma de las escrituras ante notario. En caso contrario, el notario no aprobaría la operación.
- Entre los pasos que hay que dar una vez firmada la escritura de compraventa están:
11.- El pago de impuestos y la inscripción en el Registro de la Propiedad: si va a realizar estos trámites de forma presencial, consulte con el notario los plazos para evitar sanciones o pérdida de derechos. También puede optar por encargar su tramitación al notario, que procederá a enviar al registro de la propiedad una copia electrónica autorizada de la escritura para su inscripción. Posteriormente, se le entregará una copia autorizada de la escritura en papel oficial con todos los justificantes y facturas.
12.- Suministros: no olvide cambiar los suministros del contrato de propiedad que afecta a la nueva vivienda.
13.- Documentación y facturas: conservar todos los documentos, justificantes, garantías y facturas originales de la adquisición.
Para más ayuda o información sobre cómo comprar una propiedad en Marbella, puede llamarnos al (+34) 603 879 076 o enviar un correo electrónico a contact@gomezalvaro.com
